Trabajo Social y vivienda. Un problema abordable por los Trabajadores/as Sociales.

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“Este boyante fenómeno inmobiliario se ha convertido en un auténtico reto -para unos una cruz y para otros una oportunidad- para la ciudad

Actualmente, uno de los retos más importantes del Ayuntamiento de Madrid es dimensionar y caracterizar el fenómeno de los pisos turísticos, que se expande, fundamentalmente, en la almendra central. Lo que ha sido bautizado también como turistificación.

Pero para llegar a entender esta turistificación es importante conocer la realidad de los propietarios que están detrás de este tipo de alojamiento. El perfil del arrendador suele ser el de personas multipropietarias que poseen diversas viviendas que destinan al mercado turístico; y diferentes fondos de inversión, que gestionan importantes volúmenes de inmuebles; pero también existen propietarios que alquilan una segunda residencia para afrontar los gastos asociados al inmueble.

En un principio, la rentabilidad del alquiler de viviendas de uso turístico frente al arrendamiento tradicional parece ser la principal razón que lleva a los arrendadores a decantarse por este modelo de gestión. No en vano, la mayoría (81%) de los propietarios que optaron por alquilar sus pisos por esta vía en el último año considera que le compensa más porque es más rentable y dinámico, apunta el informe El alquiler turístico, un mercado en alza, elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa.

Yago Herrero gestiona cinco pisos turísticos en el centro de Madrid. Desde que iniciara esta actividad en 2013, reconoce que el sector ha sufrido una profunda transformación. “Hemos pasado de ser emprendedores a gentrificadores para los medios”, dice con ironía. Y desmonta los mitos que se ciernen sobre el alquiler de este tipo de alojamientos: “Aunque la rentabilidad es claramente mayor que el arrendamiento tradicional, una vez descuentas los gastos de luz, agua, internet, limpieza, etc., se ingresa menos de lo que parece“. A ello hay que sumar los costes de intermediación de las plataformas y, cómo no, la tributación por los ingresos obtenidos como rendimiento del trabajo.

De la misma opinión es Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja (Asociación de particulares, gestores y pequeños propietarios de alquiler vacacional de la Comunidad de Madrid). “Ahora ya no se saca una mayor rentabilidad; la única forma de obtener entre un 20% o un 25% más es tener una buena ocupación (por encima del 75%) y gestionarlo en persona”, comenta. Son otros factores, como la disminución de los impagados, la disponibilidad de la vivienda o el grado de conservación, lo que lleva a los propietarios a elegir este tipo de alquiler, manifiestan los expertos en este sector.

Con todo, hay un gasto añadido que vuelca la balanza hacia el lado del alquiler tradicional: “En el alquiler vacacional no se admite la deducción del 60% de los ingresos que se tienen cuando se alquila el piso como vivienda habitual”, recuerda el presidente de Madrid Aloja.

Hagamos cuentas. En 2016 Pedro (prefiere no identificarse) ingresó 28.500 euros por su piso turístico ubicado en Malasaña. Los gastos se comieron 7.180 euros (2.520 en concepto de limpieza, 1.500 en arreglos varios, 1.000 en productos, 2.160 en luz, agua y wifi). “Como es mi vivienda y yo la gestiono, no tengo que pagar a nadie”, remarca. Es un piso que se podría alquilar por unos 1.200 euros mensuales en el mercado del arrendamiento tradicional. Pero no todos los propietarios son capaces de sacrificar su tiempo para dedicarse a gestionar pisos turísticos.

“Nuestro estudio refleja que, entre aquellos que desistieron de este tipo de alquiler en el último año (22%), la dedicación que implica, el papeleo y los problemas con los vecinos son las principales razones que les han llevado a dejar de alquilar su casa como vivienda turística”, afirma Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa. “De hecho, aquellos que no pueden asumir la carga que requiere la gestión de una vivienda turística y lo delegan en gestores profesionales suelen tener que pagar comisiones que van desde el 15% al 25% de la reserva“, añade Joseba Cortázar, portavoz de HomeAway, una de las principales plataformas de este mercado.

Existen incluso empresas especializadas con notable recorrido en el sector, como Home Select, que comenzó bajo el nombre de Spain Select en 2002 y que en Madrid gestiona pisos turísticos de grandes edificios como Gran Vía 48 o Torre de Madrid. Un total de 97 propiedades de lujo en alquiler turístico por días. “Trabajamos con una estrategia de revenue optimizando todos los precios, aportándole al propietario la ocupación deseada, y con ello la rentabilidad esperada“, explica su CEO, Daniel Hermoso. Una rentabilidad con respecto al alquiler tradicional que gira entre el 8% y el 10%.

Depende del tamaño y de la localización pero, teniendo en cuenta la zona prime de Madrid, puede oscilar entre los 3.000 y 5.000 euros. Para uno de un dormitorio estaría entre los 2.800 y 3.200 euros“, matiza. En cuanto al arrendamiento tradicional, un piso de similares características se situaría en torno a los 1.800 euros.

Sin embargo, el proceso para poner en funcionamiento una vivienda de uso turístico en Madrid es cuanto menos largo y tedioso. Y es que, para conseguir la licencia de actividad, se necesitan varios trámites administrativos y una buena dosis de paciencia.

Además de tener que presentar, entre otro papeleo, los planos de la vivienda firmados por un técnico competente, la Comunidad de Madrid exige la cédula de habitabilidad del inmueble. “Este filtro es muy importante para su registro”, opina Herrero, “ya que, por ejemplo, una vivienda que tenga el único baño en el interior del dormitorio, no podrá ser reconocido por la Administración como un piso turístico”.

 Fuente: http://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/05/19/591dd6d8268e3e6e468b45e6.html
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